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Mutui e finanziamenti
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Mutui  e  Leasing

Mutui

Il mutuo è un prestito garantito da un immobile sul quale si iscrive una ipoteca che ne garantisce la restituzione. In caso di mancato pagamento la Banca, grazie all'ipoteca, potrà procedere alla vendita forzata dell'immobile per soddisfarsi del credito.
I mutui sono un tema sempre attuale. Oggi esiste una vasta gamma di prodotti ed offerte per ogni esigenza. L’acquisto di un mutuo, richiede grande attenzione e consapevolezza dei rischi derivanti dalla scelta di uno o dell’altro prodotto. Le possibilità sono varie, i prodotti sempre più personalizzati, cerchiamo di capire come districarci in questa giungla.

Le rate del mutuo e gli interessi di mora
Il mutuo viene pagato a rate, secondo il piano di ammortamento. In ogni rata del mutuo (mensile, trimestrale o semestrale) saranno pagati gli interessi, con percentuali che variano dalla prima all’ultima, e così viene rimborsato il capitale.

Più alta è la rata, più breve sarà il mutuo e minori gli interessi; l’estinzione anticipata del mutuo, quindi, deve essere stabilita in via preliminare e viene concessa al mutuatario solo a condizione che oltre al capitale da rimborsare, paghi alla banca una somma ulteriore per compensare il mancato utile della banca.

Ricordiamo che è oggi prevista la cancellazione di ogni sanzione per i mutui accesi dopo l’entrata in vigore dell decreto sulle Liberalizzazioni. Inoltre, grazie ad un accordo raggiunto tra Abi e associazioni dei consumatori, diminuiscono le sanzioni in caso di estinzione anticipata dei mutui: per quelli stipulati prima del 2001, a tasso fisso o variabile, si prevede una penalità dello 0,50% della somma da restituire. La sanzione cala ulteriormnete allo 0,20% per i cittadini che hanno già una penale dello 0,50%, mentre per i contratti a tasso fisso stipulati dopo il 2000 è stabilita una penale dell’1,90% nella prima metà del piano di ammortamento, che scende a 1,50% nella seconda metà, a 0,20% nel terzultimo anno e a zero negli ultimi due.

Ritardato pagamento di una rataate del mutuo
In caso di ritardato pagamento di una rata, in genere, scatta un sovrapprezzo sugli interessi (interessi di mora, annualmente determinati dal Governo).
Le banche, tuttavia, al momento della stipula del contratto, normalmente stabiliscono interessi di mora superiori a quello ufficiale (.+ 2%- 4%, al tasso pattuito per il finanziamento).

Mancato pagamento
Se non si paga entro un certo periodo, stabilito nel contratto di mutuo (ad esempio, 180 giorni per i mutui semestrali), la banca può considerare risolto il contratto per colpa del debitore e richiedere l'immediato saldo del capitale residuo + parte degli interessi non ancora maturati. Se non si è in grado di pagare, la banca sfrutterà le garanzie come la fideiussione di una terza persona o il pignoramento dell’immobile e la conseguente sua vendita all’asta.

Rinegoziare un mutuo
Il mutuo può essere rinegoziato. Se avete stipulato un mutuo, a tasso fisso o variabile, prima del 1997 potete verificare l’applicabilità della legge sull'usura, aggiornandovi sui tassi usurari in vigore, e accertandovi che la Banca abbia aggiornato il tasso come stabilito.

La rinegoziazione può investire tutti gli aspetti del mutuo: il tasso, la durata, le garanzie.
La rinegoziazione, modifica un contratto in essere e
non è mai obbligatoria.

Flessibilità dei mutui (mutuo integrativo):
- e' possibile accendere a più mutui per lo stesso acquisto;
- accendere un mutuo più vantaggioso per pagarne uno già acceso;
- accendere accanto al mutuo principale per l’acquisto, un altro per spese, ristrutturazione, etc.

Tassi di riferimento
Il valore dei tassi di riferimento dipende dall' andamento dei mercati finanziari e varia quindi ogni giorno. La fonte dei nostri dati è IlSole24Ore.

Attenzione: per determinare il tasso di interesse del mutuo la banca somma ai tassi di riferimento qui riportati un'aliquota detta "spread", che rappresenta il guadagno dell'istituto di credito.
In genere lo spread varia fra l'1% ed il 2%.

TASSO FISSO
TASSO VARIABILE
EURIRS aggiornati al 23/11/2007
EURIBOR aggiornati al 23/11/2007
Scadenze
Tasso
Scadenze
Euribor
360
Euribor
365
1 anno
4,49%
1 mese
4,20%
4,26%
2 anni
4,35%
2 mesi
4,70%
4,77%
3 anni
4,34%
3 mesi
4,70%
4,76%
4 anni
4,34%
4 mesi
4,68%
4,75%
5 anni
4,36%
5 mesi
4,68%
4,74%
6 anni
4,38%
6 mesi
4,67%
4,73%
7 anni
4,41%
7 mesi
4,66%
4,72%
8 anni
4,44%
8 mesi
4,65%
4,71%
9 anni
4,48%
9 mesi
4,64%
4,70%
10 anni
4,53%
10 mesi
4,63%
4,69%
12 anni
4,60%
11 mesi
4,62%
4,69%
15 anni
4,69%
12 mesi
4,62%
4,68%
20 anni
4,76%
25 anni
4,78%
30 anni
4,77%
40 anni
4,74%
50 anni
4,69%

I tassi di riferimento sopra riportati sono:

EURIRS
Tasso interbancario di riferimento utilizzato come parametro di indicizzazione dei mutui ipotecari a tasso fisso.
E' diffuso giornalmente dalla Federazione Bancaria Europea ed è pari ad una media ponderata delle quotazioni alle quali le banche operanti nell'Unione Europea realizzano l'Interest Rate Swap. E' detto anche IRS.

EURIBOR
Tasso interbancario di riferimento diffuso giornalmente dalla Federazione Bancaria Europea come media ponderata dei tassi di interesse ai quali le Banche operanti nell'Unione Europea cedono i depositi in prestito. E' utilizzato come parametro di indicizzazione dei mutui ipotecari a tasso variabile.

I DIVERSI TIPI DI MUTUO
Ogni contratto di mutuo viene caratterizzato da alcuni elementi essenziali:
tasso di interesse prescelto; durata; tipo di garanzia aggiuntiva oltre quella ipotecaria.
Il tasso di interesse applicato al finanziamento determina la tipologia dei contratti di mutuo.

Contratto a tasso fisso:
quando la rata del mutuo non varia durante la durata del prestito.

Contratto a tasso variabile:
quando la rata del mutuo varia in dipendenza di determinati parametri che possono essere i tassi del mercato monetario e finanziario.
Sui parametri di base può essere applicato uno "spread" (maggiorazione) per aumentare il rendimento.

Contratto misto:
quando è prevista l'applicazione in tempi determinati e successivi, sia del tasso fisso che del tasso variabile.

Contratto con tasso d'ingresso:
quando, per i primi mesi mesi o comunque per un certo periodo iniziale, viene applicato un tasso ridotto.
Alla scadenza di detto periodo, è prevista l'applicazione dell'usuale tasso fisso e/o variabile corrente al momento della scadenza.

Ne consegue che ogni banca dunque costruisce "prodotti" che possono soddisfare le varie richieste del mercato.
Per capire quale è il tipo di tasso più adatto alle tue esigenze, richidi una nostra consulenza grauita compilando l'apposito form.

Agevolazioni mutuo prima casa per giovani
I giovani che vogliono comprare o costruire la loro prima abitazione devono possedere i seguenti requisiti:
- un contratto di lavoro a tempo determinato o prestare lavoro subordinato in base a una delle forme contrattuali previste dal Dlgs 276/2003;
- avere un’età non superiore ai 35 anni;
- disporre di un reddito complessivo annuo, ai fini dell’Irpef, inferiore a 40.000 euro.

Importo erogabile

Il mutuo viene concesso sul valore di stima (e non quello di acquisto) dell'immobile, in una percentuale che solo raramente supera il 75 % del valore stimato.

Durata

Incide direttamente sull'importo della rata da pagare e sulla somma di interessi da restituire. La durata decennale è la più richiesta. Qualora la rata fosse troppo alta, potrete provare a ridurla, allungando la durata del mutuo a 15, 20 o addirittura 30 anni. La rata scenderà e salirà la quota di interessi da restituire.

Dall'esempio su un tasso ipotetico del 4%, capirete facilmente come variano somme e valori.

MUTUO di £.1.000.000 al TASSO del 4%

Pagamento 5 ANNI 60 rate

Pagamento 7 ANNI

84 rate

Pagamento 10 ANNI

120 rate

Pagamento 15 ANNI

180 rate

Pagamento 20 ANNI

240 rate

Pagamento 30 ANNI

360 rate

Rata Mensile

18.417

13.669

10.125

7.397

6.060

4.774

Capitale da restituire

1.105.020

1.148.196

1.215.000

1.331.460

1.454.400

1.718.640

Le spese
- le spese di istruttoria della pratica sono determinate in misura fissa, che oscilla tra i 180 e i 300 euro, o in percentuale dell’importo da erogare, dallo 0,1% allo 0,5%. Servono alla banca per coprire i costi relativi alla raccolta di tutto il materiale utile per stabilire se il finanziamento debba o meno essere concesso;
- le spese di perizia. Un tecnico di fiducia della banca provvederà a determinare il valore dell’immobile e ad accertare che non vi siano abusi edilizi o anomalie. Il costo della perizia è variabile, dai 100 ai 300 euro;
- le spese notarili. L'onorario dei notai si calcola in base ad appositi tariffari. A questo si devono aggiungere le tasse dovute allo Stato per la stesura del contratto, come l'iscrizione dell'ipoteca. Attenzione: poichè esse variano in relazione al tipo di atto, all'importo dell'ipoteca e all'ente erogante, è bene richiedere sempre un preventivo delle spese notarili. Con la legge finanziaria 2006, è stata prevista una diminuzione del 20% per le tariffe notarili sugli atti di compravendita. Il decerto Bersani sulle liberalizzazioni, invece, ha eliminato l'obbligo di autentica notarile per l'estinzione dell'ipoteca
- il pagamento dell’imposta sostitutiva di quella di registro, pari allo 0,25% dell’importo erogato;
- la polizza incendio, spesso vincolata a favore della banca, sottoscrivibile anche presso un'agenzia di assicurazioni. Questa dipende dal valore dell'immobile e dall'importo e dalla durata del mutuo. Per farsi un'idea del costo, basti pensare che su un mutuo di 100.000 euro a 10/15 anni, le spese per la polizza variano, indicativamente, dai 100 ai 400 euro. Talvolta, viene richiesta anche una polizza sulla vita.

Agevolazioni fiscali
La legge prevede la possibilità di detrarre dall'Irpef lorda un importo pari al 19% dei seguenti oneri:

interessi passivi
oneri accessori (spese notarili, spese di istruttoria e di perizia, oneri fiscali, ecc…)
quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione
Nel caso di acquisto della prima casa, l'importo massimo su cui calcolare la detrazione del 19% è pari a 3.615 euro. Ad esempio, se nell'anno si pagano interessi passivi per 4.400 euro, la riduzione di imposta sarà di 687 euro (cioè il 19% di 3.615 euro, importo massimo su cui calcolare la detrazione).

Per usufruire delle detrazioni, sui mutui stipulati dal 2001, l'immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro 1 anno dall'acquisto, che deve avvenire nell'anno antecedente o successivo alla data di stipulazione del mutuo.

A coloro che hanno deciso di mantenere il tfr in azienda in seguito alla riforma della previdenza complementare, è bene ricordare che i dipendenti di un'impresa privata possono chiedere un anticipo sulla liquidazione per l'acquisto della prima casa per sè o per i figli. Come? Con la documentazione relativa all'acquisto: alla domanda bisogna allegare l'atto notarile, il preliminare e tutti gli altri documenti che attestano l'acquisto dell'abitazione. L'anticipazione può essere richiesta solo una volta, solo per l'acquisto della prima casa e non deve superare il 70% della somma maturata in almeno otto anni di servizio presso lo stesso datore di lavoro.

Se, invece, il mutuo viene erogato per costruzione o ristrutturazione della prima casa, l’importo massimo scende a 2.582 euro. Il diritto alla detrazione viene meno a partire dal periodo d'imposta successivo a quello in cui l'immobile non è più utilizzato come abitazione principale, salvo che ciò dipenda da:


- trasferimento per motivi di lavoro;

- ricovero in casa di cura;

- immobile di proprietà del personale delle Forze armate e di Polizia.

Inoltre, la detrazione non è ammessa nel caso in cui il mutuo ipotecario sia stato stipulato autonomamente per acquistare una pertinenza dell'abitazione principale (cantina, box, ecc...). In base all'art. 3 del decreto 30 luglio 1999, per fruire delle detrazioni il contribuente deve conservare ed esibire i seguenti documenti:

quietanze di pagamento degli interessi passivi relativi al mutuo

copia del contratto di mutuo dal quale risulti che si prevedono interventi di costruzione e ristrutturazione

copia della documentazione che attesta la spesa per gli interventi effettuati.

Attenzione.
Se l'ammontare del mutuo è superiore alle menzionate spese documentate, le detrazioni non si calcolano sugli interessi relativi alla parte di mutuo eccedente l'ammontare delle spese.




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