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Imposte sulla compravendita

L’erario ha un peso determinante sulla transazioni, basti aggiungere che le imposte negli ultimi dieci anni sulla casa sono aumentate del 900%, arrivando spesso ad influenzare e condizionare l’andamento stesso del mercato. E’ importante pertanto conoscere ed utilizzare le tante agevolazioni previste della legge e di seguito elencate.

IMPOSTE SULL’ACQUISTO DELLA CASA
L'acquisto della casa comporta il pagamento di alcune imposte, che variano a seconda della destinazione dell'immobile e del soggetto venditore.

Imposta
Registro
Ipotecaria
Catastale
IVA
Prima casa da privato
3%
€ 168
€ 168
esente
Seconda casa da privato
7%
2%
1%
esente
Prima casa da impresa
€ 168
€ 168
€ 168
4%
Seconda casa da impresa
€ 168
€ 168
€ 168
10%

Se oggetto dell'acquisto è la prima casa e il venditore è un privato, l'atto di compravendita è soggetto alle seguenti imposte:
imposta di registro del 3%
imposta ipotecaria fissa di 168 euro (129,11 euro per i rogiti entro il 31 gennaio 2005)
imposta catastale fissa di 168 euro (129,11 euro per i rogiti entro il 31 gennaio 2005)
Se si tratta della seconda casa o altro bene immobile, l'atto di compravendita è soggetto a imposte complessive del 10%:
imposta di registro del 7% (3% se di interesse artistico, archeologico o storico)
imposta ipotecaria del 2%
imposta catastale del 1%
Se la prima casa è acquistata da un'impresa di costruzioni l'atto di compravendita è soggetto a:
IVA del 4%
imposta di registro fissa di 168 euro (129,11 euro per i rogiti entro il 31 gennaio 2005)
imposta ipotecaria fissa di 168 euro (129,11 euro per i rogiti entro il 31 gennaio 2005)
imposta catastale fissa di 168 euro (129,11 euro per i rogiti entro il 31 gennaio 2005)
Se si tratta della seconda casa o altro immobile:
IVA del 10% (20% se immobile di lusso, 3% se di interesse artistico, storico o archeologico)
imposta di registro fissa di 168 euro (129,11 euro per i rogiti entro il 31 gennaio 2005)
imposta ipotecaria fissa di 168 euro (129,11 euro per i rogiti entro il 31 gennaio 2005)
imposta catastale fissa di 168 euro (129,11 euro per i rogiti entro il 31 gennaio 2005)
Le imposte di cui sopra vanno applicate sul valore del bene dichiarato nell'atto di compravendita. Tale valore, comunque, non può essere inferiore al "valore catastale" dell'immobile che si ottiene moltiplicando per 100 la rendita catastale allo stesso attribuito.

Le imposte vanno pagate direttamente al notaio (tranne l’I.V.A.)

IMPOSTE DA APPLICARE IN CASO DI COMPRAVENDITA

Requisiti per usufruire delle agevolazioni :

  • Unica casa per l’acquirente nel comune di residenza o dove si svolge la propria attività principale.
  • Immobile non di lusso (Decreto Min. 2/08/69).

La residenza può essere presa anche entro un anno dalla data di rogito.
Delle agevolazioni si può usufruire più volte purché al momento dell’atto non si possiedano altri immobili in Italia acquistati usufruendo delle stesse agevolazioni.
Non è richiesto alcun modulo; è sufficiente dichiarare al notaio di possedere i requisiti di legge.
Il bene non potrà essere ceduto durante i cinque anni successivi pena il pagamento al fisco della differenza risparmiata più una soprattassa del 30%, salvo acquistare altro immobile da adibire a pima abitazione entro un anno e prendwrvi residenza entro 18 mesi.
Le agevolazioni sono applicabili anche all’acquisto di box, garage, magazzini e tettoie, purché destinati a pertinenze dell’abitazione principale.

Rendita Catastale

E’ il valore che costituisce il dato fondamentale per sapere quante tasse dovremo necessariamente pagare sulla compravendita. Viene fornito dall’Ufficio Tecnico Erariale (UTE) dietro presentazione dell’ultimo rogito di provenienza. E’ anche possibile che la rendita risulti molto superiore al valore reale del bene, in questo caso, consultate un esperto per valutare se dichiarare o meno il prezzo reale pagato, rischiando poi, un successivo accertamento. Le possibili sanzioni, nel caso in cui il prezzo non venga ritenuto congruo dal fisco, sono salate e potrete evitare rischi solo pagando comunque l’imposta sul valore catastale (spesso consigliato)!

D. P. R. 131/96

Stabilisce che per essere in regola con il fisco è sufficiente pagare le imposte calcolandole sul valore catastale del bene cioè sulla rendita catastale moltiplicata X 115. = Nuova rendita catastale aggiornata. Per gli uffici si moltiplica X 50 e per i negozi X 34.
Questo meccanismo costituisce la base di calcolo di tutte le imposte di compra vendite e dell’I.C.I.

Rischi fiscali

Esistono nel caso in cui il venditore non paghi l’INVIM, l’imposta a lui spettante. In tal caso il fisco si rivale sull’immobile con possibilità di un pignoramento entro cinque anni dall’acquisto.

Accertatevi che il pagamento avvenga regolarmente, contestualmente al rogito.

INVIM

E’ l’imposta, a carico del venditore, calcolata sul plus valore dell’immobile venduto, sino al 31 Dicembre 1992.
Se l’acquirente compra come prima casa l’imposta viene dimezzata.

Ipoteche

Attenzione alle ipoteche! Se esiste un'ipoteca seguirà l’immobile e l’eventuale vendita forzata a favore dei creditori colpirà il nuovo acquirente! Fate eseguire un controllo presso l’Ufficio del Registro dal vostro agente immobiliare, dalla Vostra banca o dal notaio incaricato, con i dati anagrafici e paternità del venditore.

Rogito

E’ l’atto conclusivo ad opera del notaio con cui si perfeziona la vendita anche nei confronti di terzi, impedendo che il bene possa essere venduto più volte.

LE AGEVOLAZIONI FISCALI PER LA CASA
Le principali agevolazioni previste in questi ultimi anni in materia di trattamento fiscale degli immobili riguardano:
1) l'acquisto e il possesso dell'abitazione principale;
2) l'acquisto di altri fabbricati;
3) gli immobili concessi in locazione;
4) gli interessi passivi pagati in dipendenza di mutui;
5) le spese sostenute per le ristrutturazioni;

Agevolazioni per l'abitazione principale
IRPEF, esonero totale

La deduzione prevista per la prima casa e relative pertinenze viene elevata fino all'ammontare della rendita catastale (con esenzione, di fatto, di tutte le abitazioni principali dall'IRPEF). La deduzione spetta al proprietario dell'immobile anche nell'ipotesi in cui questo è utilizzato come abitazione principale dai suoi familiari. La deduzione, inoltre, spetta anche se il contribuente trasferisce la propria dimora presso un istituto di ricovero o sanitario, sempreché l'immobile non venga concesso in locazione (la precedente disposizione riguardava esclusivamente anziani e disabili).

Esenzione anche per i soci delle cooperative edilizie
Ai fini della determinazione del reddito delle cooperative edilizie a proprietà indivisa, dall'anno 2000 è prevista la deduzione di un importo pari alla rendita catastale di ciascuna unità immobiliare adibita ad abitazione principale dei soci assegnatari e delle relative pertinenze.

Riduzione delle imposte in caso di successioni e donazioni
Le imposte ipotecarie e catastali relative ad un immobile ereditato o donato si applicano nella misura fissa 0 se l'immobile è una prima casa non di lusso per almeno uno dei beneficiari (queste imposte erano precedentemente dovute in misura proporzionale, rispettivamente del 2% e 1%). Per le successioni e donazioni viene inoltre soppressa l'imposta sull'incremento di valore degli immobili (Invim).

Agevolazioni per l'acquisto

Agevolazioni per l'acquisto dell'abitazione principale.
Al contribuente che acquista una prima casa entro un anno dalla vendita di altro immobile per il quale ha già fruito dell'aliquota agevolata ai fini dell'imposta di registro o dell'IVA, viene riconosciuto un credito d'imposta fino a concorrenza delle imposte (Iva o registro) corrisposte in relazione al precedente acquisto. L'imposta di registro dovuta sui trasferimenti della prima casa e delle relative pertinenze è ridotta dal 4 al 3 per cento. Le agevolazioni previste per l'acquisto della prima casa (imposta di registro ridotta al 3% o applicazione dell'aliquota agevolata dell'IVA al 4%) spettano a condizione che l'acquirente stabilisca la residenza nel comune in cui si trova l'immobile entro il termine di 18 mesi (anziché un anno, come precedentemente previsto). Il personale in servizio permanente presso le forze armate e le forze di polizia può usufruire delle agevolazioni senza dover stabilire entro 18 mesi la residenza nel comune di acquisto.
Acquisto di altri fabbricati.

Viene ridotta dall'8 al 7 per cento l'imposta di registro dovuta sui trasferimenti dei fabbricati.
Facilitazioni per gli immobili affittati
Detrazioni per gli inquilini.

Per i contribuenti titolari di un contratto di locazione "concordato" per una casa adibita ad abitazione principale sono previste detrazioni d'imposta di lire 960.000 se il loro reddito complessivo non supera 30 milioni e di lire 480.000 se è compreso tra 30 e 60 milioni (l'importo della detrazione era fissato, nell'anno 1999, rispettivamente in 640.000 e 320.000 lire). Ai lavoratori dipendenti che si trasferiscono per motivi di lavoro e nel nuovo Comune (situato in un'altra regione e ad almeno 100 km di distanza dal precedente) sono titolari di un contratto di locazione di qualsiasi tipo per l'abitazione principale, spetta una detrazione, per i primi tre anni, fino a lire 1.920.000 se il loro reddito complessivo non supera 30 milioni e di lire 960.000 se è compreso tra 30 e 60 milioni.
Immobili concessi in locazione.
Ai fini dell'applicazione dell'IRPEF un ulteriore abbattimento del canone del 30 per cento (oltre alla riduzione forfetaria del 15 per cento) è previsto per il proprietario che concede in affitto un proprio immobile - situato in un Comune ad alta densità abitativa - attraverso contratti di locazione "concordati".

Facilitazioni per i mutui

Costruzione e ristrutturazione
È ammessa la detrazione: 1) degli interessi passivi pagati per un contratto di mutuo stipulato nell'anno d'imposta 1997 per la ristrutturazione dell'immobile; 2) degli interessi passivi pagati per contratti di mutui stipulati a partire dal 1° gennaio 1998 per la costruzione e la ristrutturazione dell'abitazione principale; 3) è prevista la detrazione degli interessi passivi pagati a fronte di mutui stipulati nell'anno 2000 per gli interventi necessari al rilascio della documentazione obbligatoria comprovante la sicurezza statica degli edifici.
Acquisto
Viene consentita la possibilità di continuare a fruire della detrazione degli interessi passivi corrisposti per un mutuo stipulato per l'acquisto di un immobile adibito ad abitazione principale anche nell'ipotesi in cui l'originario contratto è estinto e ne viene stipulato uno nuovo, purché di importo non superiore alla residua quota di capitale da rimborsare.

Novità
Per quanto riguarda la possibilità di detrarre gli interessi passivi derivanti da mutuo stipulato per l'acquisto dell'immobile destinato ad abitazione principale, a decorrere dall'anno d'imposta 2001 sono previste numerose facilitazioni: 1) il termine per adibire l'immobile ad abitazione principale è elevato da 6 mesi ad un anno dall'acquisto; 2) è elevato da 6 mesi ad un anno anche il periodo che può intercorrere tra la data di stipula del contratto di mutuo e l'acquisto dell'immobile; 3) se sono in corso interventi di ristrutturazione edilizia comprovati da concessioni edilizie (o atti equivalenti), la detrazione spetta dalla data in cui l'immobile viene adibito a dimora abituale, e comunque entro un termine di due anni dall'acquisto; 4) è possibile fruire della detrazione degli interessi passivi nel caso di acquisto di un immobile locato, a condizione che, entro 3 mesi dall'acquisto, l'acquirente notifichi al locatario l'atto di intimazione di sfratto per finita locazione e che, entro un anno dal rilascio, l'immobile venga adibito ad abitazione principale; 5) la detrazione spetta al proprietario dell'immobile anche nell'ipotesi in cui venga utilizzato come abitazione principale dai suoi familiari; 6) il diritto alla detrazione non cessa qualora il soggetto trasferisca la propria dimora in istituti di ricovero o sanitari, sempreché l'immobile non risulti affittato; 7) nell'ipotesi di mutuo cointestato tra i coniugi, se uno di essi è fiscalmente a carico dell'altro, quest'ultimo può beneficiare della detrazione per entrambe le quote. La detrazione per gli interessi passivi derivante dalla stipula di un contratto di mutuo per l'acquisto dell'immobile che costituisce l'unica abitazione di proprietà di personale in servizio permanente presso le forze armate e le forze di polizia, spetta indipendentemente dalla circostanza che l'immobile venga adibito ad abitazione principale.

Le ristrutturazioni agevolate
Spese sostenute per interventi di ristrutturazione

Ecco il riepilogo delle agevolazioni per le ristrutturazioni edilizie dal 1998 al 2001: 1) istituzione di una detrazione d'imposta del 41% ai fini IRPEF per le spese sostenute negli anni 1998 e 1999; 2) la detrazione IRPEF viene riconosciuta anche per le spese sostenute nel 2000 e nel 2001; la misura della detrazione scende al 36% ma in cambio l'aliquota Iva viene ridotta dal 20 al 10 per cento; 3) dal 2001 viene, inoltre, ampliata la tipologia degli interventi per i quali spetta la detrazione. In particolare danno ora diritto alla detrazione anche le spese sostenute per: a) l'esecuzione di opere finalizzate ad evitare gli infortuni domestici; b) l'esecuzione di opere su ascensori e montacarichi; c) la realizzazione di strumenti tecnologici idonei a favorire la mobilità dei soggetti portatori di handicap; d) l'installazione di impianti finalizzati a prevenire atti illeciti (impianti antifurto, porte blindate, ecc.).
Sanatoria per le comunicazioni di inizio lavori
Sono considerate valide le comunicazioni inviate successivamente alla data di inizio dei lavori iniziati entro il 30 giugno 2000, purché trasmesse entro il termine di 90 giorni dal loro inizio (precedentemente in questi casi era prevista la decadenza dal beneficio).

LE RISTRUTTURAZIONI AGEVOLATE NELLE ABITAZIONI INTERVENTI NELLE PARTI DI PROPRIETÀ ESCLUSIVA INTERVENTI E MODALITA'

Altre agevolazioni (Ici, eventi sismici)
Agevolazioni per l'Ici
I comuni possono fissare aliquote agevolate dell'ICI, anche inferiori al 4 per mille, a favore: 1) dei proprietari che eseguano interventi volti al recupero di unità immobiliari inagibili o inabitabili oppure finalizzati al recupero di immobili di interesse artistico o architettonico nei centri storici o alla realizzazione di posti auto o autorimesse. L'aliquota agevolata è applicata per la durata di tre anni dall'inizio dei lavori; 2) per gli immobili affittati con contratto concordato a persone che li utilizzano come abitazione principale.
Eventi sismici
Agevolazione per i territori di Umbria e Marche colpiti dagli eventi sismici: viene riconosciuto, fino al 31 dicembre 1999, un contributo pari all'ammontare dell'IVA pagata a titolo di rivalsa in relazione all'acquisto di beni e servizi per la riparazione o la ricostruzione degli edifici distrutti o danneggiati.

Riferimenti normativi:
Legge 27 dicembre 1997, n. 449 (legge finanziaria 1998)
Legge 9 dicembre 1998, n. 431
Legge 23 dicembre 1999, n. 488 (legge finanziaria 2000)
Legge 21 novembre 2000, n. 342 (collegato alla finanziaria 2000)
Legge 23 dicembre 2000, n. 388 (legge finanziaria 2001)

Eliminate le imposte su donazioni e successioni
La legge n. 383 che stabilisce i "primi interventi per il rilancio dell'economia", uscita sulla Gazzetta Ufficiale del 24.10.01, fissa nuove regole in materia di successioni e donazioni. Lo scopo della normativa è semplificare le procedure che il contribuente deve seguire e favorire i trasferimenti di beni all'interno delle famiglie. In primo luogo, è stata abolita l'imposta sulle successioni indipendentemente dal valore del bene e dal grado di parentela esistente. L'unica eccezione riguarda gli immobili o i diritti immobiliari compresi nell'attivo ereditario: in qualunque caso è obbligatorio versare l'imposta catastale e quella ipotecaria. Queste ammontano rispettivamente all'1% e al 2%, oppure a lire 250mila ciascuna, qualora sussistano le condizioni per beneficiare delle agevolazioni sulla prima casa. Inoltre, la legge dispone che venga presentata la dichiarazione di successione e solleva gli eredi dall'obbligo di presentare la dichiarazione ai fini dell'Ici. Per quanto riguarda le donazioni, l'imposta è del tutto eliminata nel caso in cui vengano effettuate a favore del coniuge, dei discendenti in linea retta o di altri parenti fino al quarto grado. Quando invece il beneficiario non appartiene a queste categorie e la quota che riceve supera i 350 milioni, l'imposta viene applicata sulla parte eccedente tale somma. Se la donazione viene fatta a un portatore di handicap la cifra sale a un miliardo. Occorre tenere presente che la franchigia potrà essere utilizzata una sola volta. Se, per esempio, viene fatta una donazione di 300 milioni e, successivamente, un'altra di 300 milioni da parte dello stesso donante al medesimo beneficiario, alla prima non occorre pagare nulla, alla seconda, invece, l'imposta viene applicata sulla somma di 250 milioni (600 - 350). Successivamente se vengono effettuate altre donazioni, l'imponibile non potrà più essere ridotto della franchigia. Le nuove disposizioni possono essere applicate alle successioni aperte e alle donazioni stipulate a partire dal 25/10/01.

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